Кто из застройщиков не переживет кризис

В недавней беседе с представителями СМИ зампред правительства Подмосковья Герман Елянюшкин заявил, что в нынешней ситуации любой застройщик рискует легко оказаться на месте скандально известного «СУ-155». «СП» обратилась к девелоперам региона с просьбой разъяснить ситуацию, ответив на три главных вопроса.

 

<ol>

  • Действительно ли складывающаяся на рынке ситуация является высокорисковой для застройщиков?
  • </ol>

    — Конечно, ни одна компания, и речь здесь идет не только о строительной отрасли, не может быть уверена в своем безоблачном профессиональном будущем ни на 101%, ни на 100%, — говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. — Всегда есть внешние риски, на которые компания повлиять не в силах, но которые могут внести серьезные корректировки в ее работу. При этом, если сравнивать сценарии развития ситуации в 2008—2009 годах и сейчас, то очевидно, что большинство застройщиков извлекли из прошлого кризиса верные уроки и сегодняшнее экономическое положение им переносить легче.

    Кстати, у «СУ-155», отмечает он, проблемы возникли не из-за обострения ситуации в экономике, там были структурные ошибки, ошибки в управлении финансовыми потоками, которые накапливались не одним днем, плюс свою лепту внесла работа компании по ЖСК, а в этой схеме, в принципе, больше всего «темных пятен».

    А сегодня главное условие выживаемости девелоперского бизнеса — это гибкость, подчеркивает исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин:

    — Начиная проект продолжительностью, скажем, в пять лет, нельзя рассчитывать на то, что он будет работать как часовой механизм на протяжении всего периода реализации. Нужно быть готовым к резким колебаниям спроса и изменениям покупательских предпочтений.

    Конкретно в Московском регионе, уточняет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор, ситуация для девелоперов достаточно рискованная:

    — К застройщикам повысились требования со стороны властей: страхование ответственности, требования к уставному капиталу, перспектива налога на непроданные квартиры и создание компенсационного фонда приведут к тому, что на рынке смогут комфортно существовать в основном крупные компании. Многие застройщики выпускают новые корпуса и проекты по более низким ценам, часть из них работает на границе рентабельности.

    Однако все это, по ее словам, не трагично. И излишне драматизировать ситуацию, добавляет управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, не следует. Начиная с весны 2016 года, отмечает он, наблюдается устойчивый рост покупательского спроса, снижение стоимости ипотечного кредита и стабилизация экономической ситуации, которые позволяют смотреть в будущее с осторожным оптимизмом.

    <ol>

  • Какие трудности сейчас являются основными для застройщиков и можно ли их как-то избежать?
  • </ol>

    Перечисляя проблемные моменты, Юлия Сапор выделяет пять основных: увеличение себестоимости строительства, рост требований со стороны властей, высокий уровень конкуренции, более разборчивый покупатель и снижение платежеспособности населения. В таких условиях, поясняет Павел Брызгалов, сложнее остальных приходится, безусловно, небольшим и начинающим компаниям, ведь они не могут ни предоставить покупателю отчет о прошлом опыте, ни опереться на свой авторитет, который крупные организации нарабатывают годами ежедневной работы.

    Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает: проблем у застройщиков много. Это и труднодоступность проектного финансирования, и административные барьеры, и нехватка квалифицированных рабочих рук, и многое другое. Однако, на ее взгляд, наиболее важным вопросом сегодня остается обязанность девелоперов возводить социальную инфраструктуру:

    — Если размеры проекта достигают определенной нормы, застройщик все равно должен строить социальные объекты, даже если в локации предостаточно детских садов, школ или поликлиник. Кроме того, по-прежнему с большим трудом город принимает на свой баланс построенные социальные объекты. Нередко новоселы не могут воспользоваться социальной инфраструктурой только потому, что затягивается процесс передачи ее городу, и застройщик никак не может на это повлиять. Считаю, властям необходимо разработать четкие регламенты передачи «социалки» городу.

    Кроме того, она полагает, что в будущем году самые большие риски будут связаны со вступлением в силу изменений в Закон № 214-ФЗ, которое пройдет в два этапа (часть поправок начнет применяться с 1 января, а другая — с 1 июля). Конечно, констатирует специалист, в большинстве своем эта реформа направлена на усиление контроля над девелоперским бизнесом и повышение защищенности дольщиков, и старание властей обезопасить покупателя, как более уязвимого участника долевого рынка, нельзя не поддержать. Но в то же время поправки, касающиеся повышения уставного капитала, введения компенсационного фонда и появления государственного списка девелоперов могут заметно осложнить жизнь малых фирм-застройщиков.

    На взгляд же Андрея Колочинского, главная проблема для девелоперов сегодня — это подключение коммуникаций.

    — Около 60% всех бюрократических процедур, через которые проходит застройщик, чтобы реализовать проект, связаны именно с этой задачей. Как правило, на разного рода согласования уходят месяцы, что серьезно задерживает реализацию проекта и, в конечном счете, способствует его удорожанию как для застройщика, так и для покупателя.

    Тем не менее, считает эксперт, прогресс в области подключения коммуникаций уже виден. Например, утверждаются единые регламенты присоединения к коммуникациям «МОЭК» и «Мособлгаза». Также была отменена выдача разрешений Мосгорстройнадзора на строительство небольших объектов коммунальной инфраструктуры.

    Павел Телушкин уверен, что самая главная нынешняя «беда» всех девелоперов — отсутствие долгосрочного и доступного кредитования:

    — Сегодня ставки по кредитам для застройщиков колеблются в диапазоне 15−20% годовых. При этом строительство жилого комплекса — это мероприятие длиной в 3−5 лет, и не стоит забывать об инфляции, которая в реальности составляет около 20% в год. В таких условиях кредит становится скорее фактором обременения для проекта. Более того, проектное финансировании зачастую получить непросто, ведь банки выдвигают очень жесткие требования. Если бы девелоперы могли рассчитывать на «длинные» и дешевые деньги, то в принципе можно было отменить долевое строительство. Кредитная финансовая подушка позволяла бы сначала построить здание, и только затем реализовывать его на рынке. Проблема обманутых дольщиков и долгостроев решилась бы сама собой.

    В то же время, оговаривается спикер, доступность кредитования является, скорее, не отраслевой проблемой, а трудностью для всей экономики в целом. И здесь необходимо корректировать всю кредитно-денежную политику.

    <ol>

  • По какому сценарию может пойти строительный рынок в России в ближайшие полгода-год, и насколько высока вероятность возникновения в этой сфере критических ситуаций?
  • </ol>

    Непредсказуемость общей экономической и политической конъюнктуры, считает Юлия Сапор, затрудняет возможности для прогнозирования развития рынка.

    — Но если говорить о тенденциях внутри рынка, то основной вектор развития при сохранении в общих чертах текущий экономической платформы — это сокращение бюджетов покупки и оптимизация предложения для удовлетворения спроса с более низкой покупательской способностью плюс ужесточение требований к застройщикам и укрупнение девелоперских компаний под давлением этих факторов.

    И Андрей Колочинский, и Павел Телушкин не считают, что рынок ожидают каких-либо крупные катаклизмы.

    Макроэкономические показатели, уверяет Колочинский, постепенно улучшаются, цены на нефть стабилизировались, а рубль укрепляется. И все эти факторы, полагает эксперт, будут способствовать восстановлению экономики в 2017 году:

    — По базовому прогнозу Минэкономики в следующем году ожидается рост ВВП на 0,7%. Если экономика будет расти, то и клиентский поток не исчезнет. Допускаю, что в случае ухудшения экономического положения власти выработают новые меры поддержки, но уже девелоперов. К примеру, снижение стоимости проектного финансирования и упрощение процедуры подключения к городским коммуникациям позволят снизить стоимость жилья, что привлечет новых покупателей.

    — Сейчас, — резюмирует Павел Телушкин, — необходимо понаблюдать за развитием политической ситуации. С приходом к власти в США нового президента отношения между Россией и Западом начнут налаживаться, увеличится вероятность отмены санкций. Тогда все рынки, включая и жилищный, получат дополнительный импульс к восстановлению.

    Рейтинг: 
    0
    Оценок пока нет

    Комментарии

    Опрос

    Есть ли у вас баня?
    Да, есть
    29%
    Нет, но хочу построить
    57%
    Нет
    14%
    Всего голосов: 7

    Интересно

    Стекловолокнистые обои
    Иначе из называют стеклообоями. Они представляют собой покрытие для стен, изготовленное из стекловолокна, напоминающее своими свойствами ткань. Разогрев специальный вид стекла до 1200 градусов, из него начинают вытаскивать волокна, служащие строительным материалом для создания стеклохолста. Этот холст чем-то напоминает паутину, являясь как прекрасным декоративным, так и великолепным укрепляющим элементом в помещениях, где требуется дополнительное армирующее воздействие. В основе стекловолокна лежат такие природные вещества, как: известь, сода,...